Как отрегулировать уровень строительный пузырьковый: Как настроить уровень строительный пузырьковый

Ещё полезные статьи

Построить пакетную пузырьковую диаграмму

Применяется к: Tableau Desktop

Используйте упакованные пузырьковые диаграммы для отображения данных в виде группы кругов. Размеры определяют отдельные пузырьки, а меры определяют размер и цвет отдельных кругов.

Основные строительные блоки для пакетной пузырьковой диаграммы:

Чтобы создать базовую пакетную пузырьковую диаграмму, показывающую информацию о продажах и прибыли для различных категорий продуктов, выполните следующие действия:

1. Подключиться к источнику данных Sample — Superstore.

2. Перетащите измерение категории в столбцы.

   Горизонтальная ось отображает категории продуктов.

3. Перетащите меру Sales в строки.

   мера агрегируется как сумма, и появляется вертикальная ось.

   Tableau отображает гистограмму — тип диаграммы по умолчанию, когда есть измерение на полке «Столбцы» и показатель на полке «Строки».

4. Нажмите «Показать» на панели инструментов, затем выберите тип пузырьковой диаграммы.

   Tableau отображает следующую упакованную пузырьковую диаграмму:

5. Перетащите область в деталь на карточке Метки, чтобы добавить больше пузырьков в вид.

   Далее мы добавим в представление еще один слой информации.

6. Перетащите Прибыль в Цвет на карточке Метки:

7. Перетащите область на Отметьте на карточке Метки, чтобы уточнить, что представляет каждый кружок.

   Размер кружков показывает продажи для разных комбинаций региона и категории. Цвет пузырьков показывает прибыль (чем темнее зеленый, тем больше прибыль).

   Сведения о метках меток форматирования см. в разделе Отображение, скрытие и метки меток форматирования.

Для дальнейшего развития этого представления вы можете отредактировать цвета для Прибыли, чтобы показать отрицательную прибыль другим цветом, или создать вычисляемое поле, чтобы показать прибыль, деленную на продажи (то есть маржу прибыли), а затем поместить ее в Цвет вместо абсолютная прибыль. Дополнительные сведения см. в разделе Цветовые палитры и эффекты.

Проверь свою работу! Смотрите шаги 1-7 ниже:

Примечание. В Tableau 2020.2 и более поздних версиях на панели данных больше не отображаются измерения и показатели в виде меток. Поля перечислены по таблице или папке.

Жилищный пузырь 2000-х был сильно преувеличен

В 2006 году New York Times опубликовала диаграмму, которую я считаю определяющей картиной жилищного кризиса. Основываясь на данных экономиста Роберта Шиллера, он показал, как изменились цены на американское жилье за ​​более чем столетие.

Я помню, как был поражен этой диаграммой, когда впервые увидел ее, и я помню, как видел ее снова и снова по мере развития кризиса. Казалось, это доказывает, что на рынке жилья что-то серьезно пошло не так, и возвращение цен к нормальному уровню было лишь вопросом времени.

В течение нескольких лет после 2006 года этот прогноз, казалось, сбывался. Цены на жилье быстро падали в период с 2007 по 2012 год. Но затем произошло нечто удивительное.

Сегодня вы можете скачать тот же набор данных с сайта Роберта Шиллера, обновленный до наших дней. И это показывает, что цены на жилье в настоящее время выше предположительно неприемлемого уровня 2006 года. И это после с поправкой на инфляцию.

И все же мало кто думает, что мы находимся в середине второго пузыря на рынке жилья. Скорее, большинство экспертов считают, что сегодняшние цены на жилье отражают «фундаментальные» факторы. Процентные ставки находятся на рекордно низком уровне, что дает покупателям жилья больше покупательной способности. А нормативные ограничения привели к нехватке жилья во многих мегаполисах.

Но это приводит к вопросу, который на первый взгляд может показаться безумным: что, если те же самые объяснения в значительной степени объясняют жилищный бум, пик которого пришелся на 2006 год? Что, если в начале 2000-х большой проблемой был не избыток домов, а их нехватка?

Это тезис книги «Отключить » 2019 года Кевина Эрдманна, ученого из Центра Меркатус. Книга Эрдманна не привлекла особого внимания в то время, когда она была опубликована. Но его тезис стал более правдоподобным, поскольку цены на жилье резко выросли за последние два года.

Эрдманн утверждает, что политики неверно диагностировали причины жилищного бума, что привело к катастрофическим ошибкам в политике. В частности, поскольку в 2007 году Федеральная резервная система считала жилье переоцененным, она не снизила ставки достаточно быстро в ответ на жилищный крах. Это помогло превратить то, что могло быть лишь умеренным отраслевым спадом, в серьезную рецессию в масштабах всей экономики. И эта рецессия, в свою очередь, усугубила жилищный кризис, поскольку многие ранее платежеспособные домовладельцы потеряли работу или увидели, что их ипотечные кредиты ушли под воду.

Эту точку зрения разделяет Грегор Шуберт, профессор Калифорнийского университета в Лос-Анджелесе, который недавно получил докторскую степень по экономике, изучая жилищный кризис в Гарварде.

«Для меня самым убедительным доказательством в пользу того, что рецессия вызвала жилищный кризис, а не жилищного кризиса, вызвавшего рецессию, является тот факт, что цены снова резко выросли в аналогичной географической конфигурации после восстановления экономики», — Шуберт. сказал мне.

Шуберт отмечает, что места с самыми высокими ценами в 2006 году, такие как Лос-Анджелес, относительно хорошо себя чувствовали во время Великой рецессии и «после этого взлетели, как ракета». Напротив, в городах, в которых не было большого пузыря, таких как Атланта, цены на жилье сильно упали во время краха. Это, по его словам, предполагает, что обвал жилья был вызван более широкими макроэкономическими факторами, чем переизбытком жилья в какой-либо конкретной части страны.

Если Эрдманн и Шуберт правы, мы все еще живем с последствиями неправильного понимания жилищного бума как спекулятивного пузыря. После краха жилищное строительство упало до самого низкого уровня за последние десятилетия и несколько лет оставалось в депрессии. Это недопроизводство способствовало нехватке жилья, от которой сейчас страдает большая часть страны.

Идея о том, что жилищный бум 2000-х годов отражал нехватку жилья, вероятно, звучит для вас неправильно. Ведь «все знают», что в середине 2000-х был небывалый строительный бум. Вот диаграмма односемейного жилья, начиная с 1974 и 2006:

На этом графике показана четкая тенденция к росту с 1980 по 2005 год, при этом в 2005 году строительство жилья достигло рекордного уровня. Однако дома на одну семью — не единственные типы домов! Люди также живут в многоквартирных домах и в промышленных домах. Когда вы учитываете эти дополнительные типы жилья, все выглядит иначе:

Здесь я сложил три типа жилья, чтобы показать общее количество домов, построенных каждый год. За 30 лет между 1975 и 2005, наблюдалась постоянная картина, когда жилищное строительство достигало пика около 2 миллионов единиц во время каждого экономического бума. Общий объем жилищного строительства в 2005 г. фактически был на 90 136 меньше, чем 90 137, что является рекордным показателем почти в 2,3 миллиона единиц, достигнутым в 1978 г. 90 004 90 002 в росте населения. Лучший способ оценить темпы жилищного строительства — сравнить рост 90 136 домов 90 137 с ростом 9 домов.0136 человек :

Здесь я взял верхнюю строку из предыдущей диаграммы и разделил ее на общее количество единиц жилья, чтобы получить скорость роста числа домов, выделенных красным цветом. Я сравниваю это со скоростью роста людей в синем.

Как видите, раньше жилищный фонд рос более чем на 2 процента в год. Но после того, как темпы роста домов упали ниже 2 процентов в 1987 году, они больше никогда не достигали этого уровня. Новые дома в 2005 г. составляли 1,8% жилищного фонда, что является 18-летним максимумом, но намного ниже пиковых темпов строительства конца 19-го века.70-х и начала 1980-х годов.

И это замедление жилищного строительства нельзя объяснить замедлением роста населения. Население страны росло примерно такими же темпами — чуть менее 1 процента — в середине 1970-х и середине 2000-х годов.

Конечно, даже если бы не было избытка жилья в стране, в отдельных городах все равно мог бы быть избыток предложения. Итак, давайте более детально.

Когда люди думают о жилищном буме, они думают о двух вещах: буме цен на жилье и буме строительства зданий. Вы можете найти примеры того и другого в начале 2000-х годов. Но в значительной степени они произошли в разных местах.

В мегазвездах, таких как Сан-Франциско, Лос-Анджелес, Нью-Йорк и Бостон, цены на жилье взлетели до рекордного уровня, но темпы строительства домов в этих городах были намного ниже среднего по стране. Строгие правила препятствовали строительству новых домов, поэтому растущий спрос привел к значительному росту цен на жилье.

С другой стороны, такие города, как Атланта, Даллас и Миннеаполис, имели сильную экономику и значительный спрос на жилье в 2000-х годах, но они справились с этим, построив много жилья. Поэтому цены выросли лишь незначительно.

Если бы каждый американский город подпадал под одну из этих двух категорий, то, возможно, было бы очевидно, что то, что происходило в 2000-х годах, было не «жилищным пузырем», а просто наглядным уроком важности адекватного предложения жилья. Города с достаточным предложением жилья поддерживали умеренные цены на жилье. Города, которых не было, не было.

2000-е годы сбивали с толку то, что существовала третья категория городов, в которых наблюдался быстрый рост жилищного строительства и быстро растущие цены на жилье. К ним относятся Феникс, Лас-Вегас, Майами, Тампа и Внутренная Империя Калифорнии. Если вы хотите доказать, что США страдают от иррационального пузыря на рынке жилья, то сосредоточьтесь на этих городах.

Например, в Фениксе цены на жилье удвоились в период с 2001 по 2006 год, хотя в районе метро Феникса дома строились рекордными темпами. Количество новых разрешений на жилье в районе Феникса выросло с 41 000 в 2001 г. до 63 000 в 2004 г., что намного больше, чем 37 000 разрешений на жилье в гораздо более крупном районе Лос-Анджелеса. Тем не менее, цены на жилье в Фениксе по-прежнему выросли на 17 процентов за эти три года, а затем еще на 54 процента в период с 2004 по 2006 год. иррациональный и неустойчивый жилищный пузырь. Нельзя сказать, что высокие цены были результатом ограниченного предложения жилья, потому что Феникс строил дома быстрыми темпами.

Но у Эрдманна другая интерпретация, подкрепленная эмпирическими исследованиями Шуберта: жилищный бум в этих городах был в значительной степени вызван недостаточной застройкой в ​​городах-суперзвездах.

В 1990-х и начале 2000-х многие люди с высшим образованием переехали в Силиконовую долину в поисках высокооплачиваемой работы в технологических компаниях. Жилья было мало, но новые рабочие заработали достаточно денег, чтобы перекупить местных жителей за квартиры по рыночной цене. По мере того как арендная плата и цены на жилье росли, местным жителям среднего и рабочего класса становилось все труднее и труднее позволить себе жилье. Каждый год тысячи из них бежали из района залива Сан-Франциско в поисках более доступного жилья в других местах.

Эти низкооплачиваемые работники не рассеялись по стране случайным образом. Многие переехали в Феникс, куда также прибывало много иммигрантов из Лос-Анджелеса. Общий масштаб миграции из Калифорнии в Аризону был огромным. В 2005 году, например, Аризона приняла около 90 000 новых жителей из Калифорнии — 1,5 процента населения Аризоны.

Многие из этих людей не были достаточно богаты, чтобы позволить себе дом в Лос-Анджелесе или Сан-Франциско, но и не обязательно были бедны. Многие могли с комфортом позволить себе купить дом на менее дорогом рынке жилья, таком как Феникс.

Эрдманн живет в Фениксе с 1990-х годов, поэтому он лично видел этот процесс. «Вы можете пойти и поговорить с людьми на местных вечеринках, и значительная часть из них скажет: «Мы были в Сан-Франциско и больше не могли себе этого позволить», — сказал он мне.

Похожая история применима и к большинству других городов, которые мы считаем типичными примерами жилищного пузыря. Около 50 000 человек переехали из Калифорнии в Неваду в 2005 году, многие из них поселились в быстро развивающемся Лас-Вегасе. Другие жители Анджелено переезжали во Внутреннюю Империю, которую Бюро переписи населения считает отдельной от Лос-Анджелеса столичной территорией, но которая находится всего в часе езды.

На восточном побережье сотни тысяч жителей Нью-Йорка и Бостона переехали во Флориду в начале 2000-х годов, вызвав жилищный бум в Орландо, Тампе и Майами.

По сути, города-суперзвезды передавали свои проблемы жилищного строительства на аутсорсинг. В начале 2000-х годов район Феникса быстро расширял свой жилищный фонд, чтобы принять поток калифорнийских беженцев. Но есть неотъемлемый предел того, насколько быстро регион может строить новые дома. Таким образом, даже при высоких темпах строительства жилья в Фениксе цены все равно росли.

В эмпирической статье, опубликованной ранее в этом году, Шуберт обнаружил причинно-следственную связь между миграцией между городами и переливами цен на жилье. Чем больше людей перемещается между двумя городами, тем больше цены на жилье «перетекают» из одного города в другой. Когда жилье в Сан-Франциско дорожает, люди переезжают в Феникс, и жилье в Фениксе тоже дорожает.

Общепринятое мнение гласит, что рост цен на жилье в Финиксе и Лас-Вегасе был вызван спекулянтами, надеющимися найти «большего дурака», который заплатит еще более высокую цену, или легковерными потребителями, вероятно, финансируемыми за счет субстандартных кредитов, которые не понимают, что они получили плохую сделку. Но история миграции предполагает и другую возможность: покупатели жилья из среднего класса приезжали из Лос-Анджелеса или Сан-Франциско и просто рассматривали дома в Финиксе как выгодную сделку.

Я представил эту теорию Марку Калабрии, исследователю Института Катона, который руководил Федеральным агентством по финансированию жилищного строительства при президенте Трампе.

«Тенденции миграции очень четко показывают рост в Фениксе из таких мест, как Калифорния», — признал Калабрия. «Реакция предложения в Фениксе во многом была вызвана спросом у людей, которые не могли жить в Сан-Франциско. Но я все равно утверждаю, что в то время мы перестраивали Финикс».

Дин Бейкер — экономист левого толка в Центре экономических и политических исследований. Он известен как один из первых экспертов, который «вызвал» пузырь на рынке жилья. Еще в 2002 году он написал статью, в которой прямо заключил, что «существует жилищный пузырь», который «должен в конце концов закончиться». Два года спустя он вложил свои деньги в дело, продав свою квартиру в Вашингтоне, округ Колумбия, и сняв дом, пока ждал, когда лопнет пузырь. Это оказалось разумным шагом, так как он смог выкупить акции на рынке вблизи его нижней точки в 2009 году..

Бейкер продолжает защищать тезис о пузыре, последний раз в статье 2018 года. Поэтому я подумал, что он будет идеальным человеком, чтобы найти дыры в аргументах Эрдманна.

Одной из самых сильных сторон Бейкера является то, что уровень вакантных площадей был высоким на протяжении всего жилищного бума. «Доля вакансий быстро росла в десятилетие 2000-х годов, достигнув пика примерно в 2008 году, — сказал мне Бейкер. «Это не согласуется с историей о нехватке жилья».

Как вы можете видеть выше, в 2000 году пустовали почти 11 процентов единиц жилья. Это был почти самый высокий уровень за последние десятилетия, а в начале 2000-х уровень вакантности еще больше вырос. Если бы страна страдала от острой нехватки жилья в этот период, мы должны были бы ожидать изменения уровня вакантных площадей в другом направлении.

Это хороший момент. Но я нахожу поразительным, что в период с 1980 по 2010 год количество вакансий никогда не сокращалось. Если в 1990-е количество вакантных площадей было низким, а затем резко возросло в 2000-е, это было бы веским доказательством переизбытка предложения жилья. Но постепенный рост заставляет меня задаться вопросом, были ли долгосрочные силы, повышающие уровень вакантных площадей.

Я не уверен, что это может быть. Может быть, люди стали покупать больше домов для отдыха. Может быть, люди уезжали из городов ржавого пояса и оставляли пустующие дома. Может быть, Бюро переписи стало лучше подсчитывать пустующую недвижимость. Не зная, где возникли эти вакансии и почему, трудно понять, связаны они с пузырем или нет.

Бейкер также отмечает, что в начале 2000-х цены на жилье росли гораздо быстрее, чем арендная плата. На приведенной ниже диаграмме арендная плата с поправкой на инфляцию сравнивается с ценами на жилье с поправкой на инфляцию, при этом обе индексации были равны в 2000 году.

изменчивый. Бейкер утверждает, что если бы нехватка жилья была основной причиной роста цен на жилье в 2000-х годах, мы должны были бы одновременно наблюдать рост арендной платы.

Это отличная мысль, и она убеждает меня в том, что жилищный бум 2000-х не был полностью вызван нехваткой жилья в нескольких прибрежных городах. В то же время я не думаю, что это близко к доказательству того, что скачок цен в начале 2000-х был исключительно спекулятивным пузырем.

Большую часть расхождения между ценами на жилье и арендной платой в начале 2000-х годов можно объяснить падением процентных ставок. Предположим, что семья может позволить себе платить 1000 долларов в месяц по ипотеке. В 2000 году они получили бы ипотечный кредит под 8 процентов; это позволило бы им занять около 135 000 долларов. К 2004 году процентные ставки упали до 5,8 процента, так что они могли занять 170 000 долларов с тем же ежемесячным платежом в 1000 долларов.

Таким образом, снижение процентных ставок позволило семьям купить примерно на 25 процентов больше жилья в 2004 году, чем они могли купить в 2000 году при том же ежемесячном платеже. Это означает, что падение процентных ставок может объяснить почти все 28-процентное увеличение соотношения цен на жилье и арендной платы в период с 2000 по 2004 год.

Если бы вы сделали снимок рынка жилья в начале 2004 года, все выглядело бы вполне нормально. Цены на жилье в Сан-Франциско и Лос-Анджелесе стремительно росли из-за нехватки местного жилья. В большинстве других мест цены незначительно выросли благодаря падению процентных ставок. Было несколько мест, где цены, казалось, сходили с ума, особенно в Лас-Вегасе и Майами. Но это был не первый случай в американской истории, когда на нескольких местных рынках жилья происходили драматические циклы подъемов и спадов.

Но последние два года жилищного бума объяснить сложнее. В период с января 2004 г. по январь 2006 г. цены на жилье в стране выросли еще на 20 процентов с поправкой на инфляцию в то время, когда арендная плата снижалась, а ставки по ипотечным кредитам повышались. Цены на жилье особенно сильно выросли в Лас-Вегасе (выросли еще на 48% с поправкой на инфляцию за два года), Фениксе (рост на 64%) и Майами (рост на 52%).

Так что я думаю, было бы слишком далеко говорить, что в 2000-х вообще не было пузыря на рынке жилья. Ближе к концу дела явно пошли наперекосяк. Высокие цены 2005 года, вероятно, не были устойчивыми. Некоторая коррекция, вероятно, была неизбежна, по крайней мере, в нескольких городах.

Однако люди ошибочно пришли к выводу, что весь национальный жилищный бум 2000-х был спекулятивным пузырем. Они пришли к выводу, что цены намного превышают уровни, которые могут быть оправданы фундаментальными факторами, и что существуют миллионы избыточных домов.

Эта ошибка имела серьезные последствия, поскольку предполагаемый размер жилищного пузыря повлиял на принятие решений Федеральной резервной системой. . ФРС начала повышать базовую процентную ставку в 2004 году, достигнув пика в 5,25 процента в середине 2006 года. Часть цели ФРС состояла в том, чтобы поднять ставки по ипотечным кредитам и тем самым охладить рынок жилья, который он считал перегретым.

Политика сработала — как оказалось, слишком хорошо. Пик строительства нового жилья пришелся на начало 2006 г., после чего началось его падение. К июню 2007 г. число новостроек было самым низким за десятилетие, а цены на жилье падали.

В этот момент перед ФРС встал решающий выбор: когда и как быстро снизить процентные ставки. Более раннее и более агрессивное сокращение обеспечило бы подушку безопасности для рынка жилья, снизив ставки по ипотечным кредитам и заманив на рынок новых покупателей. Раннее снижение ставки также послужило бы сигналом того, что ФРС не собирается позволять рынку жилья обрушиться на дно. Это укрепило бы доверие застройщиков и могло бы ограничить потери рабочих мест в строительном секторе. Это было бы несложно, если бы ФРС считала, что жилищный бум был в основном здоровым с небольшим количеством пены в конце.

Но все выглядело бы по-другому, если бы вы верили, что огромный жилищный пузырь оставил стране миллионы дополнительных единиц жилья, которые нужно было «отработать». В этом сценарии агрессивное снижение ставок просто отсрочило бы неизбежную расплату. Хуже того, это могло позволить пузырю стать еще больше, что привело к еще большему кризису через несколько лет. С этой точки зрения, поддержание высоких ставок на уровне 5,25% было трудным, но необходимым лекарством.

К сожалению, ФРС выбрала второй подход. Центральный банк сохранил ставку на уровне 5,25% на заседании в июне 2007 года и сохранил эту же ставку в августе. В период с июня по сентябрь объемы строительства нового жилья упали еще на 20 процентов, а падение цен на жилье ускорилось.

Тем временем ситуация с занятостью ухудшалась, хотя поначалу и незаметно. Летом 2007 года было несколько месяцев отрицательного прироста рабочих мест, хотя это не было заметно до более поздних пересмотров данных. Даже в хорошие месяцы рост рабочих мест был медленнее, чем рост населения. К тому времени, когда ФРС снизила ставки в сентябре, было уже слишком поздно, чтобы предотвратить начало Великой рецессии в декабре 2007 года. пузырь. Но анализ Эрдмана и Шуберта убедил меня, что это неправда.

Большая часть жилищного бума в период с 2000 по 2006 год была обусловлена ​​фундаментальными факторами. Если в 2004 и 2005 годах и было чрезмерное строительство, то оно было скромным по масштабам и ограничивалось несколькими мегаполисами. Если в конце 2005 года цены на дома были завышены, то, вероятно, на 10 или 15 процентов по стране, а не на 30 процентов.

Если бы ФРС понимала это в то время и действовала соответственно, это могло бы предотвратить много человеческих страданий. Цены на жилье не упали бы так сильно, и меньше людей потеряли бы работу. Это, в свою очередь, ограничило бы потери банков, делающих ставку на ипотечный рынок, и могло бы предотвратить финансовый кризис 2008 года.

Вероятно, вы до сих пор скептически относитесь к утверждению, что крах после пузыря не обязательно должен быть таким серьезным. Итак, я закончу этой диаграммой, на которой сравниваются цены на жилье в США с некоторыми из наших сопоставимых стран:

В первой половине 2000-х годов бум на рынке жилья в Канаде, Великобритании и Франции был очень похож на наш.